Wer seine Traumwohnung gefunden hat, muss nur noch eine wesentliche Hürde überwinden und gut auf den finanziellen Aufwand vorbereitet sein. Mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan. Stattdessen gilt es auch, den Nebenkosten wie der Grunderwerbsteuer die notwendige Aufmerksamkeit zu schenken, denn deren Umfang wird oftmals unterschätzt.
Kein Wohnungskauf ohne Nebenkosten: Beim Erwerb einer Immobilie darf der Fokus nicht allein auf dem Preis des Objekts liegen. Gerade das ist jedoch ein Fehler, der in der Praxis häufiger begangen wird. Ihn gilt es zu vermeiden, denn die Kaufnebenkosten lassen die Aufwendungen für die Immobilie durchaus noch einmal um zehn bis 15 Prozent ansteigen. Das sorgt womöglich für eine Überraschung, da der Weg in die eigenen vier Wände mit höheren Ausgaben verbunden ist als ursprünglich erwartet. Um es plakativ an einem Beispiel zu zeigen: Angenommen, der Kaufpreis der Immobilie beträgt 100.000 Euro. Dann sind Nebenkosten von 10.000 bis 15.000 Euro denkbar.
Umso größere Bedeutung hat daher eine gründliche Kalkulation vorab, wobei sich ein Kaufnebenkostenrechner als Hilfe herausstellen kann. Mehrere Posten sind dabei zu berücksichtigen. Unterschieden wird im Allgemeinen in variable und in feste Nebenkosten. Variable Kaufnebenkosten fallen nicht immer an. Ein Beispiel dafür ist die Maklerprovision, die sich natürlich erübrigt, wenn der Service des Vermittlers beim Immobilienkauf nicht beansprucht wird und stattdessen privat erfolgt. Fix sind unterdessen Ausgaben wie die Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer.
Wie kommt der potenzielle Käufer zu seiner Traumwohnung? Bei der Suche nach der Immobilie seiner Vorstellungen kann er die Dienste eines Maklers für sich in Anspruch nehmen. Die Betreuung durch einen erfahrenen Experten macht aus verschiedener Sicht Sinn. Gerade in Städten, die durch einen starken Zuzug geprägt sind und in denen es schwerfällt, Wohnraum zu einem fairen Kaufpreis zu finden, ist professionelle Unterstützung wünschenswert. Einen Immobilienmakler in Dresden, München, Hamburg, Frankfurt oder weiteren Metropolen zu beauftragen, lohnt sich also ganz besonders.
Doch auch wenn die Immobilie bereits gefunden wurde, erweist sich sein Service in vielerlei Hinsicht als hilfreich. Immerhin hat der Käufer somit jederzeit einen Ansprechpartner, der ihn bei allen wichtigen Schritten bis hin zur finalen Vertragsunterzeichnung begleitet. Die zu erwartenden Maklergebühren sind je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Die Courtage beträgt maximal 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten teilen sich Käufer und Verkäufer.
Mit dem Kauf einer Immobilie ist zumeist eine Finanzierung verbunden. Nebenkosten können auch an dieser Stelle auftreten. Ein klassisches Beispiel sind Bereitstellungszinsen. Klarheit über die zu erwartenden Finanzierungsnebenkosten verschafft ein Blick in das Vertragswerk. Die dafür ausschlaggebende Größe ist der effektive Jahreszins. Er schließt alle Kosten wie etwa Gebühren für Sondertilgungen ein. Welche Aufwendungen zu erwarten sind, lässt sich in diesem Fall nicht vorhersagen, da sie absolut individuell ausfallen.
Als nicht zwingend erforderlich gilt beim Kauf in den meisten Fällen der Einsatz eines Gutachters. Falls die Immobilie bereits deutlich älter als 20 Jahre ist, bietet es sich aber unter Umständen an, auf seine Expertise zu setzen. Er vermag präzise zu beziffern, wenn es erhebliche Mängel an der Wohnung selbst oder dem Haus gibt. Dadurch lässt sich im Vorfeld planen, welche Sanierungsarbeiten in welcher Höhe noch anstehen werden. In der Konsequenz geht auch die Erkenntnis hervor, ob der aufgerufene Kaufpreis angemessen ist. Geht es um eine bloße Immobilienbewertung, erstellt diese ohne Weiteres ein Makler. Diese Einschätzung ist häufig im Service inbegriffen, während ein Gutachten durchaus einen niedrigen vierstelligen Betrag kosten kann.
Und da das Thema Sanierungen bereits zur Sprache kam: Auch diese sind unter Umständen als Kosten einzukalkulieren. Ob das wirklich erforderlich wird, hängt vom Zustand der Wohnung ab. Je jünger das Objekt ist, umso geringer gilt die Wahrscheinlichkeit für einen Sanierungsbedarf. Dementsprechend lässt sich dieser Posten mit einem Fragezeichen versehen – das trifft auch auf Kosten für einen Umzug zu. Der Kauf einer Wohnung ist schließlich ebenso aus Gründen der Kapitalanlage denkbar. Vermietet der Eigentümer die Immobilie lediglich, gehören Kosten für den Umzug nicht zu seiner Kalkulation.
Anders als die bislang genannten Kaufnebenkosten sind die nun folgenden unumgänglich. Dazu gehört allen voran die Grunderwerbsteuer. Die Bezeichnung verrät es bereits: Es handelt sich um eine Steuer, die für den Erwerb von Grund erhoben wird. Beim Kauf der Wohnung gehen nicht nur diese vier Wände auf den neuen Eigentümer über – er erwirbt zusätzlich einen Anteil an der gesamten Immobilie sowie am Grundstück, auf dem sie steht.
Genau deswegen ist die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Bei deren Höhe sind ebenfalls je nach Bundesland Unterschiede zu verzeichnen. In Sachsen oder Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises und ist damit im deutschlandweiten Vergleich am niedrigsten. Den maximalen Wert nimmt die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent des Kaufpreises ein. In dieser Höhe wird sie unter anderem in Thüringen, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein erhoben.
Zu den fixen Nebenkosten beim Wohnungskauf sind auch die Ausgaben für die Grundbucheintragung zu zählen. Damit wird der Erwerb der Immobilie festgehalten und der neue Eigentümer als solcher offiziell im Grundbuch vermerkt. Rund 0,5 Prozent des Kaufpreises sind an dieser Stelle zu konstatieren. Die Eintragung leitet ein Notar in die Wege – und damit deuten sich bereits die nächsten Nebenkosten beim Wohnungskauf an.
Der Einsatz eines Notars beim Kauf, respektive Verkauf einer Immobilie ist verpflichtend. Damit sind seine Dienste auch beim Erwerb einer Wohnung gefragt. Als eine unabhängige Partei dokumentiert er das Geschäft und gewährleistet damit die Rechtsgültigkeit. Eine seiner Aufgaben besteht deswegen darin, den Kaufvertrag zu beglaubigen. Obendrein klärt er, ob Dritte ein Vorkaufsrecht genießen und inwiefern finanzielle Altlasten bestehen. Den Großteil der Notarkosten trägt der neue Eigentümer der Wohnung. Sie belaufen sich auf rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der Mehrwertsteuer.
Welche Kosten kommen beim Wohnungskauf auf mich zu? Beim Beantworten dieser Frage können Tools im Internet Orientierung geben. Nicht ohne Grund werden häufig die Suchbegriffe „Wohnung kaufen Rechner“ in die Suchmaschine eingetippt. Diese kleinen Helfer funktionieren alle nach einem vergleichbaren Prinzip: Der Nutzer trägt den Kaufpreis der Immobilie ein und muss mindestens noch das Bundesland auswählen, in welchem sich die Wohnung befindet – schließlich richtet sich danach, wie hoch etwa die Grunderwerbsteuer oder auch die Kosten für den Makler ausfallen.
Infolge dessen ermittelt der Rechner die gesamten Nebenkosten und schlüsselt die einzelnen Posten in ihrer jeweiligen Höhe auf. Das Ergebnis hilft dem Nutzer, um den finanziellen Gesamtaufwand besser einschätzen zu können. Es sei aber auch darauf hingewiesen, dass derartige Rechner keine persönliche Beratung ersetzen. Außerdem berücksichtigen sie nicht immer alle Kosten, denn auch Sanierungsmaßnahmen oder der Umzug stoßen womöglich je nach Situation hinzu. Somit fallen die Gesamtausgaben beim Kauf einer Wohnung unterm Strich eventuell nochmals höher aus.
Das Thema Nebenkosten und Wohnungskauf ist damit noch nicht vollends abgearbeitet. Nicht nur beim, sondern auch nach dem Kauf gibt es noch Kosten. Sie sind dann in wiederkehrenden Abständen zu zahlen. Als klassisches Beispiel dient die Grundsteuer, die nicht mit der einmalig zu begleichenden Grunderwerbsteuer zu verwechseln ist. Sie wird jährlich erhoben und ihre Höhe richtet sich nach mehreren Faktoren, welche die Immobilie selbst betreffen und auch von der jeweiligen Region abhängen.
Nebenkosten entstehen aber selbstverständlich auch in Form von Gebühren für Wasser, Strom, Heizung, Telefon und Internet. Sie werden als Betriebskosten zusammengefasst. Und nicht zu vergessen ist schließlich das Hausgeld. Der Wohnungskauf berechtigt zur Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft. Damit verknüpft ist schließlich das Zahlen von eben jenem Hausgeld. Es dient als Rücklage, um den Erhalt und den Betrieb des Mehrfamilienhauses sicherzustellen. Die genauen Kosten lassen sich nicht allgemeingültig beziffern – als Richtwert sind aber etwa drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche auszugeben.
Nebenkosten sind beim Immobilienkauf obligatorisch. Zum größten Posten "Kaufpreis Eigentumswohnung" kommen weitere Ausgaben hinzu. Interessenten, die den Kauf der eigenen vier Wände anvisieren, müssen in ihre Kalkulation die Parameter "Notarkosten Wohnungskauf" und "Steuern Wohnungskauf" definitiv aufnehmen. Die beim Kauf verpflichtende Grundbucheintragung ist ebenfalls den Nebenkosten zuzuordnen.
Andere Aufwendungen lassen sich unterdessen vermeiden. So ist es beispielsweise nur selten nötig, einen Gutachter für die Immobilie zu beauftragen. Auch Nebenkosten wie für eine Sanierung oder einen Umzug können, müssen aber je nach Szenario auch nicht anfallen. Beim Kauf sollte alles nach Plan ablaufen. Eine Berechnung im Vorfeld ist daher unerlässlich. Die Faustregel besagt zwar, dass die Nebenkosten zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen – die genaue Summe kann jedoch nur individuell festgestellt werden. Faktoren wie die Grunderwerbsteuer bilden dabei einen jeweils fixen Wert, andere Parameter bedürfen einer konkreten Einschätzung.
Mit einem Blick auf die Nebenkosten lässt sich unter Umständen auch die Frage „Wohnung: Kauf oder Miete?“ leichter beantworten. Übersteigen die Kreditkosten die monatliche Miete signifikant, ist der Erwerb der Immobilie womöglich nicht die zu bevorzugende Wahl. Liegen Miete und die Kreditkosten auf einem Level, ist die Anschaffung sinnvoll. Schließlich will noch an eine mögliche Wertsteigerung gedacht sein, durch die sich der investierte Kaufpreis rentiert. Im Idealfall wird das Darlehen bis zum Renteneintritt vollständig getilgt, sodass der Eigentümer dann lediglich die überschaubaren monatlichen Nebenkosten zahlt und somit von seiner Kapitalanlage profitiert.
